原创刘博团队
10月25日，上海新地王的主人终于揭晓。
信息显示，21万每平的杨浦区平凉社区地块，将由港资房企瑞安房地产（持股60%）和杨浦国资杨树浦置业（持股40%）联合开发。
最让人吃惊的，是在杨浦10w+的房价氛围中，突然冒出来一个21万元/㎡的地块。
究竟怎么回事？
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先来看看地块的基本情况。
杨浦平凉社区0B-01地块，属于历史风貌保护项目，简称平凉街道6街坊地块。
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地块东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至居民小区，位于上海内环内，是比较稀缺的内环纯宅地。
该地块建设用地面积.8㎡，体量不算大。
但是地理位置非常好，距离黄浦江直线不到米，占据了杨浦区核心地段东外滩，建成后也算是滨江豪宅项目。
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比较与众不同的一点是，地块内包含上海里弄历史建筑，名为汾州里，总计建筑面积超过平方需要保留更新。
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在开发的过程中，特色的过街楼和门牌坊等历史要素，需要开发商予以设计保留，不能简单一拆了事。
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有了滨江豪宅+历史建筑保护两重属性加持，该项目在房价地价联动机制下创了21万元/平方米的房价记录。
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房价地价联动机制是什么意思？
自年上半年第一次集中供地以来，上海为了控制房价，在拍地的时候就给开发商开出了新房备案参考价，以后房子建好了卖多少钱必须在这个指导价附近波动，不能随意更改。
这样做的本意是为了加强房地价联动，根据面粉价格卖面包。
但是，目前房价十万加的杨浦，新房直接跳涨到21万，为什么这么贵？
02
我们来看下杨浦区的房价情况。
作为上海最大的中心城区之一，杨浦区因杨树浦港纵贯区境南北而得名，经济实力强劲。
9月，杨浦区以8.4万/平的均价在上海十六区中排名第五。
第一名：黄浦区11.6万/平第二名：徐汇区9.48万/平第三名：静安区9.4万/平第四名：长宁区8.8万/平第五名：杨浦区8.4万/平第六名：虹口区7.77万/平第七名：浦东新区7.62万/平第八名：普陀区7.4万/平第九名：闵行区6.54万/平第十名：宝山区4.95万/平第十一名：嘉定区4.49万/平第十二名：青浦区4.4万/平第十三名：松江区4.14万/平第十四名：奉贤区2.62万/平第十五名：金山区1.98万/平第十六名：崇明区1.9万/平
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以下为杨浦区均价前十的小区排名，可以看到，东外滩板块占了一半。目前均价最贵的是翡丽甲第小区和翡丽云邸，均价为17万多快接近18万了。
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从直观的位置看，本次地王的位置比翡丽甲第更靠江，和均价16.2万的阳光城滨江悦处于差不多水平线位置。
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据统计，自实行房价地价联动机制以来，杨浦区一共有5宗联动价破10万元/㎡。
此前最高为上海城投于今年一批次竞得的平凉社区02F-02地块，联动价为12.92万元/㎡。
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相比之下，平凉街道6街坊的联动价格，直接跳涨了一个量级。
如果对标豪宅，杨浦地王确实拉高了东外滩板块的豪宅天花板，直接和中心老城区的豪宅平起平坐。
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那么，杨浦地王为什么这么贵？
事实上，这还得回归项目本身。
滨江豪宅+少拆多改建的特性，就要求开发商必须具备较强的开发能力，能够操作低密度的高端物业；
同时还能承受保护历史建筑带来的弊端，比如设计建设难度大、周期长、资金需求量高等。
而满足这些特点的开发商，投入重金后能回本或者说获利，是其参与投资的基本条件之一，这就决定了建成的后物业，售价不可能低。
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事实上，与杨浦地块相似、同样包含历史建筑的旧改地块，今年年初还有一块，而且联动价更高，但在市场引起的
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